不動産取引の一般的な流れ
- 中古（戸建住宅・マンション）売買
- 中古（戸建住宅・マンション）を購入する際の、一般的な流れは下図のような流れになります。
【不動産購入の心構え】購入予定の不動産を知る！ をチェック！
- 物件情報収集
- リスタではお客様の物件探しのお役に立てる様 、情報の検索システムを導入しています。
- 物件の選定
- 自己資金・借入金額・返済金額などから、購入可能な金額を計算し物件を選定します。
- 媒介契約を締結
- 【不動産豆知識】
仲介手数料をチェック！
不動産購入４つの心構え
実際の流れを追う前に、不動産を購入する際の心構えについてご案内します。
購入予定の不動産を知る！
重要事項説明書で確認する
不動産業者（以下「宅建業者」といいます）が、仲介する時や売主の時には、必ず物件の内容（所有者・所在・大きさ・権利関係・性能など）や取引条件を記載した「重要事項説明書」を作成して、取引主任が説明します。
この重要事項説明書によって、購入予定物件とその購入条件などの詳細を知ることが出来ます。
自分にとって重要な購入条件・動機が重要事項説明書に書いてあるとは限らない！
購入条件や動機を、予め依頼する宅建業者に伝えておくことで、宅建業者が説明するべき重要な事柄となる事が多いです。
自分でも調査・確認する
周囲にゴミ焼却場・工場・カラオケ店など、どんな施設があるのか？騒音は出さないか？悪臭はないか？などの周辺環境は容易に調べられます。
重要事項説明書に頼り切ることなく、しっかり自らの目で確認することも重要です。
契約条件を知る！
取引にあたっては、売主と買主の間で契約条件を決めます。
この契約条件は物件によって決めておくべき事柄は様々です。
通常は宅建業者が契約条件を定めた契約書の案を作成しますが、
契約する時は自分自身で契約内容をチェックすることが必要です。
- 「知らなかった」「分からなかった」は通じないことを認識しておく。
- 口約束は否定されることがありえると思っておく。
資金計画の確認
売主と契約条件について合意できたら、いよいよ契約を締結します。その後、互いの義務を果たしていくことになります。売主の義務は、”買主に対して物件を引渡し、完全に所有権を移転する”ことですが、買主の義務は”代金全額の支払いをする”ということです。
契約で約束した支払日に代金を支払うことが出来るように準備しておく。契約解除の方法を知っておく
契約後に事情が変わり、契約を解消したい場合以下のような解除方法があります。
- 手付解除
- ローン利用特約による解除
- 合意解除
- 手付金を放棄して契約を解除します。
- 手付金には、契約不履行の際なんらかの賠償を求める「証約手付」、「違約手付」と、いつでも契約を破棄できる「解約手付」の3つがありますが、双方でなにも決めていない場合は、すべて「解約手付」ということになります。
- 予定していた融資が受けられなくなった場合に契約を解除します。
- 当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、事前に取り決めておいた融資利用の特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されないで解除することができるというものです。
- 契約締結後に売主と買主の双方の合意により解除します。
- 解除する事情には規定はありませんが、一方的に解除することは原則としてできません。
契約の解除には注意と覚悟が必要です。
手付金の放棄、違約金、損害賠償金などの大きな損失を受けることがあります。
購入計画
どれだけの返済が可能か、予算を考えましょう。
必要な資金は、購入資金だけではありません。
最低限かかる費用として挙げられるものには下記のものがあります。
| ・登記費用 | ・火災保険料 | ・ローン保証保険料 | ・不動産取得税などの税金 |
| ・媒介報酬（仲介手数料） | ・引越費用 | etc... |
更に照明器具、カーテン、家具の買替え、その他色々な費用がかかることに注意が必要です。
ローンを利用する場合の注意事項
資金計画は、堅実に余裕を持たせて行いたいものです。金融機関などからの借入計画は、借入可能額ではなく、将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。
ローンを利用する場合、希望通りにローンが借りれないこともあります。
そのような時のために、売買契約書には「ローン利用（融資不可による契約の解除）特約」を入れるようにすることをお勧めします。
割賦販売
代金の全部または一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ2回以上に分割して受領することを条件に販売することです。
しかし通例の、売買代金を手付金・中間金・残代金などに分けて支払うものは割賦販売ではありません。
買換えの場合
買換えの場合、つい購入物件に目がいきがちですが注意すべきポイントがあります。
- 手持ち物件は売却できているか？
- 購入を先行する場合、買換え特約は入れているか？
買換え特約とは？
新規物件の購入の契約を交わす際、「手持物件を平成○年○月○日までに、金○○円以上で売却できなかった場合、またはその売却代金が受領出来なかった場合には、本契約は消滅する」という特約をつけることです。
物件調査
リスタでは、お客様にご納得いただけるまで物件についてご説明をいたしております。
そして、ご自身の足で物件をご覧頂くことで、その理解はよりいっそう深まります。
現地調査のポイント
通常の交通機関を使って行く
自分の足で最寄駅やバス停を確認しながら現地に行くことが重要です。車に乗ったのでは、交通の便や現地までの実際の距離が分かりません。
駅・バス停等から現地までの「徒歩○分」の表示は、道路距離80ｍを1分として計算しています。実際には何分かかるのか確認しておいてください。
歩くと商店街の様子や町並みも確認できます。車では確認できないもの、見えないものにも気付くけます。
現地には二回以上行く
現地や周辺の状況は、曜日・時間・天候などによっても異なるものです。雨の降る日や休日以外などにも現地に赴き、様子を見ておきたいところです。
近所や地元の人にも色々聞いてみる
夜間の交通、商店街の営業時間、建物の評判など、その土地に住んでいる人に聞くと色々な情報が得られるかもしれません。
たくさんの人と一緒に行く
家族やアドバイスをくれる人など、たくさんの人と一緒に行くと、一人では気付かなかったようなことを発見でき、より物件への理解を深められるかもしれません。
- 敷地や建物
- 建物の位置・地形・地盤・境界・電柱の位置・構造・間取など
- 道路
- 幅員・舗装の状態など
- 交通
- 通勤・通学のルート、所要時間など
- 住環境
- 日照（方位）・通風（隣接建物など）・交通騒音・振動・臭気・ばい煙・隣接地の建築計画
- 日常生活
- 買物・病院・公共施設・ゴミ処理など
- 給排水施設
- 上下水道・ガス供給設備
- 建物の外部
- 基礎や外壁のクラック・痛み具合・補修の状況など
- 建物の内部
- 建具・床・内装などの状態・雨漏り・シロアリ害など
- 付帯設備
- 設備の状態・庭木・庭石など売買対象品の確認など
- 擁壁
- 構造・高さ・クラックなど
- 門・塀など
- 仕様・痛み具合など
- 車庫
- 大きさ・形状・使い勝手など
- 境界
- 境界標の有無など
重要事項説明書と宅建業者の説明義務
重要事項説明書の重要性
取引する物件と取引条件等について一定の重要な事項を記載した書面を重要事項説明書といいます。宅建業者はこれを買主に交付し、説明しなければならないことになっています。
このように、重要事項説明は不動産の購入に際して大変重要なものです。
重要事項説明書は、必ず契約前にもらい、確かめたいこと、疑問のことなど遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取引（契約）するか否かを決めましょう。
宅建業者が説明しなければならない事項については、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）35条に列挙して定められています。
しかし、これらの事項以外にも、個々の取引事情によっては、買主が重大な不利益を被ることのないよう説明を受けることが必要な重要事項もあり得ます。
そのような重要事項については、単に口頭で説明を受けるだけでなく、重要事項説明書に記載するよう伝えましょう。
- 重要事項説明は、契約前のできるだけ早い時期に受ける。
- 説明を受ける際は、必ず取引主任者証を確認する。
アスベスト使用の有無と建物の耐震について
建築物の建材に使われたアスベストの経年劣化や建物解体時のアスベスト粉じんの飛散による健康被害が心配され、また、耐震偽装問題により耐震強度が不足した建物が存在することが明らかになるなど、建物の安全性に対する不安と関心が高まったのを受け、国は関連法令を改正し、規制を強化するなどの各種対策を行っています。
不動産取引においては、宅建業法が改正され、取引に関与する宅建業者に対して、「アスベスト調査に関する事項」と「耐震診断調査に関する事項」を重要事項として建物の購入者等に説明することが義務付けられました。
アスベスト（石綿）について
「石綿使用の調査記録の有無」の説明について
宅建業者は、売主（所有者）・管理組合（マンションの場合）等が、建物の石綿の使用の有無についての調査を行っているかどうか、また、その記録の有無を調査し、記録がある場合はその内容の説明をしなければなりません。
なお、宅建業者には、石綿使用の有無の調査自体をする義務はありません。
調査結果の記録が無い場合は「無」と説明されるが、この場合の「無」とは「石綿は使用されていない」ということではない
アスベストの使用規制
吹付けアスベストの粉じん飛散による危険性が指摘されているため、アスベストの吹付け作業は1975年に原則禁止され、1995年に茶石綿・青石綿、2004年には白石綿の製造・輸入・使用などが禁止されています。
なお、一戸建住宅の屋根・外壁などに使用されていたアスベスト含有建材は、アスベスト成型板と呼ばれ、非飛散性のアスベストです。
切断・破壊などをしない限り大気中に飛散することはありませんので、健康への心配はないとされています。
しかし、物理的に破壊した場合には飛散させる恐れがありますので、建物の増改築や解体などの場合は、飛散防止の対策が必要となり、通常、解体費なども割高になります。
耐震診断について
「耐震診断の有無」の説明について
宅建業者は、売主（所有者）・管理組合（マンションの場合）等が、建物（昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものは除かれます）について、建築物の耐震改修促進法の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行う耐震診断を受けているかどうかを調査し、「耐震診断があるときはその内容」を説明することになっています。
なお、宅建業者には、耐震診断の実施自体の義務はありません。
耐震設計に関する建築基準法の改正について
建築基準法は、昭和53年に宮城県沖地震後に、耐震設計基準が抜本的に見直され、昭和56年6月から、「新耐震設計基準」が施行されています。
この「新耐震設計基準」によって建てられた建物については「耐震診断の有無」の説明義務の対象から除外されています。
木造建築物については、建築基準法の昭和56年改正において、壁（耐力壁）量規定などの見直しが行われ、平成12年にはさらに耐震性を強化するための大幅な改正が行われています。
上記より、法律の規制の面からは、新耐震設計基準で建てられたマンション、及び平成12年改正以降の木造住宅については、正しく設計・施工が行われていれば、安全性の高い建物になっているといえます。
マンションを購入する時は
入居者の評判をチェック
住んでいる人に直接会って、住み心地や管理面などに問題がないか聞いてみると参考になります。
管理規約の確認
マンションには共同生活を円満・円滑にするために、管理組合の運営に関することや区分所有者相互の利害調整に関するルールや使用方法などについて定めた管理規約があります。
- 管理方式・・・居住者の直接管理か管理会社の委託方式か？
- 直接（自力管理）方式は、管理組合が全ての業務を自ら担当して行う方式です。
管理費は少なくて済みますが、居住者に負担がかかります。 - 委託方式（全部委託方式・一部委託方式）は、全ての業務又は一部の業務を管理会社に委託して行わせる方式です。
居住者の負担は少なくて済みますが、管理費が高くなります。 - 管理が委託されている場合は、重要事項説明書で商号、名称又は氏名及び住所と合わせてその者の登録番号を記載して説明することになっています。
- 管理費・修繕積立金・・・前所有者の滞納金はないか？
- 管理費・修繕積立金は、マンションを維持してゆくために必要不可欠なものです。
- 前所有者に管理費や修繕積立金の滞納がある場合、管理組合はその滞納額を新所有者に対して請求できることができますので、忘れず確認しておきましょう。
- 駐車場・駐輪場・専用庭など
- 特に駐車場についてはその使用方法などについてトラブルになることもありますので、管理規約のみならず使用細則などの関連する書面も確認しておく必要があります。
- 使用目的・利用の制限・・・事務所などの禁止、ペット飼育の禁止など
- 規約で専用部分の使用方法などについての制限をすることが出来ます。
事務所使用、動物の飼育、フローリングへの変更などについて禁止されていないかなど、確認しておきましょう。
登記の調査
登記された権利関係（所有権、地上権、抵当権、地役権など）を物件所在地を管轄する登記所（法務局）の登記簿で調査しましょう。
不動産の登記簿は、誰でも手数料を払えば自由に見ることができます。さらに公図（土地の地図台帳）も閲覧できますので、道路状況、隣地との関係なども確認しましょう。
登記簿の閲覧の仕方、謄本・抄本のとり方
バインダー方式の登記簿を備えている登記所
登記簿は土地と建物に分かれています。所定の申請書を提出すると、誰でも閲覧することが出来、登記簿の謄本・抄本の交付を受けることも出来ます。
申請する目的不動産の地番（土地）、家屋番号（建物）が分からない場合でも、登記所で調べる事が可能です。
コンピューターシステムにより登記事務を行っている登記所
所定の申請書を提出すると、誰でも登記簿の閲覧に代えて登記事項要約書の交付を受けることが出来ます。
また、登記簿の謄本・抄本の交付に代えて、登記事項全部の証明書または登記事項の一部の証明書の交付を受けることが出来ます。
登記簿謄本などを見せてもらう場合は、謄本の交付年月日を確認しましょう。
古いものは、その後記載事項が変更されている場合があります。
中古住宅の場合は広告などで「築○年」となっていることと、登記簿の記載が一致しているかの確認も忘れず行いましょう。
契約締結
契約を締結する時の心構え
不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結し、お互いに責務を負います。
したがって、いったん契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容にしたがって勧められます。
万一、取引について紛争が生じた場合は、契約書の約定に基づいて処理されます。
契約書はとても大切なものです。
不動産取引は、契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。
契約書をよく読み、意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いたり調べてから契約を締結しなければなりません。
特に、下記の事項には十分注意を払っておく必要があります。
- 判は必ず自分で押す
- 「判を貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類を作られ、大損させられた例もあります。
- 口約束はトラブルの元
- あとで「言った」「言わない」の水掛け論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。
- 拇印や署名だけでも契約の締結は有効
- 「判を押さないから心配要りませんよ」といわれて、気軽に拇印を押してしまい、後で違約金を請求された例もあります。
- 仮契約書は、作らない
- 「仮契約だから...」といわれて気軽に判を押し、やめると言ったら後で多額の違約金を要求された例もあります。仮契約の性格は不明瞭な場合が多いので、作らないようにしましょう。
- 買付証明書・売渡承諾書の作成での留意点
- これらの書面は購入や売渡の可能性を表明する文章です。これらを作成しても、明確な意思表示ではありませんので、予約も契約も成立していないと解されています。
- にもかかわらず、買付証明や売渡承諾を取り消した場合に、キャンセル料を請求されたという事例がありますのでご注意下さい。
手付金等の支払い
売主が宅建業者の場合は、手付金や中間金を支払う時、その額が一定の金額を超える場合は、保証書の控えを交付するなどの保全措置を講じることが義務付けられています。
この措置は、業者が倒産したなど、不測の事態が発生した場合でも買主が支払った手付金について、その返還が受けられるようにするためです。
保証書をもらう
以下の条件1と2のいずれを満たす場合は、保証機関が発行した保証書などを売主業者から貰ってください。
保証書などの交付がないときは、手付金などの支払いを拒むことが出来ます。
- 売買代金の10％（未完成物件の場合は５％）を超える手付金を支払う場合
- 1,000万円を超える手付金を支払う場合
（契約日以降、引渡し前日までに支払う手付金のほか中間金も含みます）
なお、手付金などの額が上記の一定金額以下の場合や、買主へ所有権移転登記がなされた場合には、保全措置の対象にはなりません。
手付金の上限
宅建業者が売主の場合
宅建業者が売主の場合は、売買代金の20％を超える額の手付金を受領することは出来ないと規定されています。
宅建業者が売主の場合
売主が宅建業者で無い一般の取引の場合は、以下の制限が適用されません。
- 手付金等の保全措置の義務
- 手付金の上限額の制限
