不動産購入の流れ
知って安心♪不動産購入の流れをご紹介します
失敗の無い、100％満足の不動産取引の参考に、ご活用下さい。
不動産取引の一般的な流れ
- 中古（戸建住宅・マンション）売買
- 中古（戸建住宅・マンション）を売却する際の、一般的な流れは下図のような流れになります。
- 物件の査定
- まずはメール・電話で売却のご相談を承ります。現地の住所・ローンの残債・希望売却額・売却時期等をお聞かさせて頂きます。
- 媒介契約を締結
- 【不動産豆知識】
仲介手数料をチェック！
不動産売却成功のポイント
売却成功のためには、少しでも購入希望者によい印象を持ってもらうことが大切です。
そこで、購入希望者が見学に来た時のちょっとしたコツをご紹介します。
少しの気遣いが満足できる売却につながるかもしれません。ぜひご参考下さい。
きれいに片付ける
１.室内のポイント
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２.バルコニーや庭などのポイント
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３.その他のポイント
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明るく心地よい印象を
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マンションの場合はここもお忘れなく
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セールスポイントの整理
セールスポイントを整理して、アピールできるようにしておきましょう。
学校やスーパー、病院などの施設や、電車・バスなどの交通のことなども、 普段利用していなくても答えられるようにしておくとよいでしょう。
その他
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不動産売却成功のポイント
報告内容
さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。 そしてお問い合わせを頂いた方に、実際に物件の見学をしてもらいます。
売りに出された物件は、購入を検討されるかどうかは、まず第一印象で判断されます。購入希望者を迎える準備が必要です。
境界・建物の内外部の清掃、整理整頓、出来る限りのメンテナンスをするべきです。
不動産売却成功のポイントはこちらをご覧ください。
売却活動状況
以下の内容について、実施日・実施内容等を報告いたします。
- ・指定流通機構（レインズ）への登録
- ・来店客や既登録のお客様への紹介
- ・新聞折込等チラシ配布
- ・現地案内の状況等
反響状況
購入検討者からの反響やご案内の状況について、件数やその後の対応状況、購入意欲まで細かく報告いたします。
市場動向
周辺売出物件の状況、成約状況、全体の市場の動向等に ついてもご報告いたします。
売却のチャンスを逃さないためにも、豊富な調査内容で最適な売却方法を提案いたします。
今後の売却活動の計画
オープンハウスの実施、 チラシの配布等、今後の売却活動計画について、 提案させていただきます。状況を見ながら、価格変更の タイミングについても提案いたします。
売却活動による反響の状況を確認しましょう。
- 資料請求等の問合せがあるかどうか
- 問い合せのあったお客様が、実際に物件を見学した割合はどのぐらいか
- 見学をしたお客様が購入を見送った場合、どのような点がネックだったのか
売買契約締結
購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。
売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。
契約を締結する時の心構え
不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結し、お互いに責務を負います。
したがって、いったん契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容にしたがって勧められます。
万一、取引について紛争が生じた場合は、契約書の約定に基づいて処理されます。
契約書はとても大切なものです。
不動産取引は、契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。
契約書をよく読み、意味の分からないこと、納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いたり調べてから契約を締結しなければなりません。
特に、下記の事項には十分注意を払っておく必要があります。
- 判は必ず自分で押す
- 「判を貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類を作られ、大損させられた例もあります。
- 口約束はトラブルの元
- あとで「言った」「言わない」の水掛け論になります。大切な約束は必ず書面にしておきましょう。
- 拇印や署名だけでも契約の締結は有効
- 「判を押さないから心配要りませんよ」といわれて、気軽に拇印を押してしまい、後で違約金を請求された例もあります。
- 仮契約書は、作らない
- 「仮契約だから...」といわれて気軽に判を押し、やめると言ったら後で多額の違約金を要求された例もあります。仮契約の性格は不明瞭な場合が多いので、作らないようにしましょう。
- 買付証明書・売渡承諾書の作成での留意点
- これらの書面は購入や売渡の可能性を表明する文章です。これらを作成しても、明確な意思表示ではありませんので、予約も契約も成立していないと解されています。
- にもかかわらず、買付証明や売渡承諾を取り消した場合に、キャンセル料を請求されたという事例がありますのでご注意下さい。
不動産売買契約とは
「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。
物件の状況を報告
売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。
雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告が必要です。
「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。
物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。
不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。
引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確に報告し、不明な点は不動産会社に確認を取りましょう。
不動産売買契約に必要なもの
売買契約を締結する際、以下のものが必要になります。
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契約書の精査をする
売買契約書では売主と買主間による様々な取り決めを行います。
仲介会社が作成する重要事項説明書も予めしっかりと確認を行い、十分理解をし調印に望む事が必要です。
以下のように、規定によっては不利となり得る事項もあります。
契約解除による損害賠償(契約解除の方法には下記のものがあります。)
- 手付解除
- 手付金を放棄して契約を解除します。
手付金には、契約不履行の際なんらかの賠償を求める「証約手付」、「違約手付」と、いつでも契約を破棄できる「解約手付」の3つがありますが、双方でなにも決めていない場合は、すべて「解約手付」ということになります。 - ローン利用特約による解除
- 予定していた融資が受けられなくなった場合に契約を解除します。
当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、事前に取り決めておいた融資利用の特約の期限内であれば、手付金の放棄や違約金を請求されないで解除することができるというものです。 - 合意解除
- 契約締結後に売主と買主の双方の合意により解除します。
解除する事情には規定はありませんが、一方的に解除することは原則としてできません。
瑕疵担保責任(売主自身が知らなかった場合でも責任を負います。)
買主が売主から目的物の引渡しを受けたものの、目的物に隠れた瑕疵（※）があったことが判明した場合、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約の目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができ、この条件を満たさないときは、損害賠償請求のみをすることができるというものです。
- 瑕疵（かし）とはこの場合、”買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵”を指します。
ただし、売主自身も知らなかったものも含まれます。
例：住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害、雨漏りなど
危険負担(互いの責任ではないが売買が成立しなかった場合どうするか？)
契約によって当事者の双方がお互いに対して債務を負う双務契約において債務者のあずかり知らない理由で債務が履行できなくなった場合に、それをどう処理するのかという規定です。
引渡し準備
引越しのスケジュール
残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算 などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。
引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、 引越し後の状況を確認しておきましょう。
引越しのタイミング
注意したいのは引越しのスケジュール です。
買換えの場合、先に新居に引越してから引渡しをおこなうのがスムーズです。
とはいえ、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合もあるはずです。
その場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいする方法があります。
ただし、余分な費用が発生しますので、売却代金受取り後、引越しまでの数日間、 買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合などもあります。
よりスムーズにすすめる方法について、事前にご相談下さい。
決済・引渡し
決済の流れ
契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。
残代金の受領（残代金決済）と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。
残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、決済は平日の午前中に行うのが一般的です。
| 物件の確認 | 決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。 |
登記関係書類の確認 | 所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。 |
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ローンが残っている場合
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
| 残代金の受領 | 買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースがほとんどです。 残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。 |
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| 各種負担金の清算 | 固定資産税や管理費等（マンションの場合）の清算を行ないます。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。 |
| 鍵の引渡し | 残代金の受領と同時に、物件（鍵）を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡します。 引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「引渡確認票」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。 |
| 関係書類の引渡し | マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。 |
| 諸経費の支払い | 仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。 |
- 残代金決済時に必要なもの
- 残代金決済の際、以下のものが必要になります。。
不動産売買契約に必要なもの
売買契約を締結する際、以下のものが必要になります。
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残代金決済までに忘れずご確認下さい
売買契約を締結する際、以下のものが必要になります。
- 引越した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよく引渡しができるようしておきましょう。
- 買主様に引き渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書などを整理しておきましょう。
- 印鑑証明書などは早めに取得しておきましょう。（ただし有効期間は3ヶ月です）
- 決済時に必要な権利書もお忘れないようご注意下さい。
