ファイナンシャルプランナー神本があなたのローンの悩みを解決します！住宅ローンの選び方
頭金は必要？
民間住宅ローンは購入価額の全額借り入れもでき、自己資金がなくとも住宅購入は可能です。では、頭金はなくても良いのでしょうか？頭金はどのような点で重要なのでしょうか？
頭金が多ければ、その分住宅ローンの借り入れ金額が少なくてすみます。
総支払額での違いはどのくらいになるのでしょうか？
| 頭 金 | 借 入 額 | 住宅ローン総返済額 | 合計額（頭金+総返済額） |
|---|---|---|---|
| 頭金なし | 3000万円 | 4849万円 | 4849万円 |
| 1割の300万円 | 2700万円 | 4364万円 | 4664万円 |
| 2割の600万円 | 2400万円 | 3879万円 | 4479万円 |
頭金ゼロで購入した場合、将来、住宅を売却したり、住宅ローンの借り換えをしようと思ったときに、物件の価値がローン残高よりも低い「担保割れ」を起こす可能性が高くなってしまいます。
- 3,000万円のマンションを購入。10年後売却を希望。その時点で2,000万円だったら
- 住宅ローンを完済し、住宅に設定されている抵当を抹消しないと、売却することができません。
売却だけではなく、借り換えの場合にも影響があります。担保割れでも借り入れできるローンはありますが、担保割れしていなければ、借りられる住宅ローンの選択肢が増えます。金利の変動による借り換えを考えた時に有利です。
借り換えとは？
民間住宅ローンは購入価額の全額借り入れもでき、自己資金がなくとも住宅購入は可能です。では、頭金はなくても良いのでしょうか？頭金はどのような点で重要なのでしょうか？
住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを全額返済し、別の金融機関から新たに住宅ローンを借り入れることをいいます。
近年金利が上がらない状態が続いていますので、感覚が麻痺しますが、今の住宅ローン金利水準は非常に低い状態です。ですので、何十年と続く住宅ローンを返済していく間には、景気の動向によって、金利やローン商品にも当然変化が起こります。また、ご自身の生活や家計の状況も当初の予定とは変化が起こることもあります。
そこで、返済しているローンが自分に合っているか、今より負担を軽くすることができるのかを定期的にチェックして、住宅ローンのメンテナンスをすることはとても大切なことです。
- 同じ金融機関でローンを切り替える手数料は5,000～10,000円という場合が多く、負担はそれほど高くはないのですが、別の金融機関でローンを借り替えるには手数料がかかります。
ざっとおおまかに計算してみると以下のとおりです。
通常借り換えは、金利差と金利タイプの見直しが中心となることが多く、借り換えによる軽減額 × 支払い回数 － 借り換え時にかかる費用を計算してみて、どれくらい得になっているかが借り替えの目安となります。
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住宅ローン見直しの一番多いニーズは「返済を早く終わらせたい」、「返済額の負担を減らしたい」、「今後の金利上昇が見込まれる」ということです。要するに住宅ローンの負担を少しでも軽く出来る方法を検討しているわけです。
借り換えのメリットを確認できたら、正式に書類を提出し、金融機関に審査をしてもらいます。金融機関から承認の連絡がきたら、新規にローンの契約を結びます。そして融資が実行されたら、現在の住宅ローンを一括返済するというのが簡単な流れとなります。
借り換える先の金融機関の融資実行日、元の金融機関への返済日が限定されている場合には、思ったより手続きに時間がかかってしまうことがよくあります。せっかく借り換えるのであれば、有利な金利で契約したいもの。手続きをしている間に金利が上がってしまうと元も子もありませんので、借り換えを決めたら、スピーディに用意して手続きすることをオススメします。
- 金利差が１％以上ないと借り換えするメリットがないとよく言われていますが、本当にそうなのでしょうか。次の例のように金利差１％以下でも効果がある場合もあります。
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毎月の返済額を抑えるとともに、総返済額を借り換え前と比較すると約167万円減らすことができました。借り換え手数料を支払っても得になる場合はメリットをしっかり受け取れますね。
住み替えと資金計画
「子供が生まれて手狭になった」「もっと通勤に便利な場所に」「子供が独立した」など、住み替えを考えるきっかけはさまざまですが、近年注目されているのが、団塊世代の住み替えです。この世代は、子育てを終え夫婦二人だけの生活になると、現在の住まいがセカンドライフの過ごし方に合っていないと感じるようですね。間取りが合わなくなってきたり、設備が老朽化してきた、庭の手入れや雪かきを負担に感じる、などの理由で一戸建てからマンションへの住み替えを検討される方が多いようです。住み替えを希望する理由をはっきりさせておくと、迷いが生じた時にも、住み替えする時期や新居の条件などを絞り込みやすいでしょう。
住み替えは、今お住まいのマイホームの売却新しいマイホームの購入を同時に検討することになりますので、しっかり計画を立てましょう。
- 住宅査定
- 現在の住宅の査定を行い、売却可能価格を把握します。
- 購入資金計画
- 売却可能価格をもとに購入する住宅の資金計画を立てます。
- 売出し開始・情報収集
- 売り出しをスタートさせる一方、売りを先行させる場合は購入する住宅の情報収集をし、買いを先行させる場合は購入の売買契約を結びます。
- 条件交渉・売買契約
- 買い手がみつかったら条件交渉をし、売却の売買契約を結びます。売りを先行させる場合はここで購入の売買契約を結びます。
- 引渡し・入居
- 売却する住宅の残金を決済して引き渡し、購入する住宅の残金を決済して入居します。
売却が先で、購入する物件がすぐ決まらなければ、一時期仮住まいをしながら新居を探すということもあり得ますが、売却金額が決まっていれば購入に充てられる資金も見えますので、そちらの方が手堅く安全な方法といえます。
住宅の買い替えを考える際の一番のポイントは、今住んでいる住宅がいくらで売却できるかということです。取得時に比べて物件価格が下がっていれば、今住んでいる住宅を売っても借入金が残ってしまうことになるからです。この状態を「担保割れ」といいます。
買い替えをする場合には、現在の借入金を全額返済して、新規に住宅ローンを組むことが原則となりますので、他の物件を担保として提供するか、自己資金で不足分を補うことになりますので、現在の物件の評価額がわかったら、以下の計算式でまずは収支を確認してみましょう。
金融機関によっては住み替えローンと呼ぶところもあります。買い替えローンとは、現在住んでいる住宅を売却して住み替えをするためのローンで、都市銀行をはじめとした、様々な金融機関で扱いがあります。
金融機関にもよりますが、一定の条件に該当すれば、新居の担保評価額の１５０～３００％といった条件で融資を受けられるため、担保割れしている場合は利用を検討してみましょう。
買い替えローンの場合でも、既存の住宅ローンの毎月返済額よりも低利な資金の活用ができれば、返済額を抑えながら利用することが可能ですので、シミュレーションをしてみることをおススメします。
担保評価を超えた条件の融資を受けることが出来る場合も、住宅ローンを借りる考え方の基本どおり、きちんと支払える額を算出した上で、売却物件を検討することが大切です。無理をして物件を購入すると、生活スタイルに影響が出る場合があります。
