不動産を所有していると、年1回、固定資産税を納めなければなりません。不動産を売買すると所有権が変わりますので、その物件に係る固定資産税の負担を分担する必要があり、それを固定資産税精算金といいます。
固定資産税精算金とは？
不動産に掛かる固定資産税を、引渡し日前日までの分を売主が、引渡し日当日以降の分を買主が支払うというものです。
不動産を売買すると必ず固定資産税の清算を行います。
引渡し日をもって所有権が変わりますので、その物件にまつわる権利・義務をその引渡し日を持って交代することになります。
よって、引渡し日前日までを売主の分、引渡し日当日以降を買主の分として各自が負担することになっています。
何故、固定資産税を売主と買主で分担するのか？
固有資産税は、その年の１月１日現在の所有者に対して課税されているため、清算を行わなかった場合、１年分の固定資産税を売主が全額負担していることになるからです。
よって、その年の固定資産税を引き渡し日の前後で日割り計算し、買主が引渡し日当日以降の分担額を、売主に支払う必要があり、それを固定資産税精算金といいます。
計算例：100万円の固定資産税があって1年のうち売主が200日、買主が165日所有していた場合
- 1年365日のうち、165日間所有することになるので・・・
- 100万×（165/365）日＝452,054円
- 1年365日のうち、200日間所有することになるので・・・
- 100万×（200/365）日＝547,946円
税法上の取り扱いはどうなりますか？
税金の支払いではなく、売買代金とみなされます。
税法上、固定資産税の納税義務者は、売主であり、買主には納税義務は一切ありません。よって、買い主が売り主に支払った固定資産税相当額は、税金の支払いではなく、売買代金とみなされます。
- 何故、固定資産税を売主と買主で分担するのか？
- 契約書上の売買金額に、固定資産税相当額を加算した金額となります。
税金の支払いではなく、売買代金とみなされるため、契約書上の売買金額に、固定資産税精算金を加算した金額が、その不動産の売買価額になります。
土地の固定資産税相当額であれば「土地」、建物の固定資産税相当額であれば「建物」等の、購入した資産の金額に含めることになります。
建物の購入に掛けられる消費税の計算
土地の購入は消費税は非課税、建物購入は消費税の課税対象ですから、固定資産税相当額も、それに合わせて消費税の計算をすることになります。
建物購入の際、消費税から控除される額＝固定資産税相当額×（5/105）
建物の売渡に掛けられる消費税の計算
売り主側は、売買代金に固定資産税精算金を加算した金額が、譲渡価額になりますので、固定資産税相当額を加味したところで、売却損益を計算することになります。
建物売渡の際、負担する消費税額＝固定資産税相当額×（5/105）
