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リフォーム前提で物件選びをすることで、物件選びは楽になる!!！成功する中古物件選び
物件選び
いいなと思った中古物件を見つけても、家の中が古くて汚いと、どうしても購入意欲が下がってしまいます。そして、中古物件を探す多くの人が始めての経験で、「やっぱり新築にしておこうか・・」と考えてしまいます。しかしそれは非常にもったいない話なのです。まず、覚えていていただきたいことは、中古物件の古くとてもイヤな部分は、ほとんどの場合リフォームで新築同様になると言うことです。その上、新築とは違い自分のこだわりも反映できるので新築以上の満足度があります。初めて物件探しをスタートするにあたり、中古物件選びについて知ってほしいことをご紹介します。
- 立地・日当たり・風通し・見晴らしなどの条件が合うものを探すことにまず集中する。
- 同じ立地・同じ面積なら、新築よりも3割～5割程度安い。
- リフォームをする前提で予算を組んでおけば、使い勝手やデザインなどは自分の思うままになる。古さへの不安は、リフォームで解消できる。
- マンションの場合、建てられた次代によって傾向があります。その時代の特徴を知っておくことは物件探しに役立ちます。
- 旧耐震基準で建築されている。
給水管の主流は、赤水の原因になる亜鉛メッキ銅管。
電気容量は、３０アンペア、ガスの給湯能力は８～１０号と現在の暮らしでは足りない。
コンセント・テレビ端子が現在より少ない。
上下階のコンクリートの厚さが１２０ｍｍと薄い。
- 新耐震基準で建築されている。
給水管は、塩化ビニールライニング銅管が普及したことで耐久性が向上。
ガスは、１３号１６号も増えるが現在の暮らしではまだ足りない。
上下階のコンクリートの厚さに１５０ｍｍが出始める。
- 都心に外観・エントランス等に天然大理石・御影石など高級素材を使用したマンションが多数建設される。
価格高騰のあおりを受けたファミリータイプは、郊外に大量供給された。
- 地価の大幅下落
バブルの崩壊により販売不振になり、販売戸数が減少。
面積を狭くし価格を下げる傾向が強まる。
- 給水管は、錆や腐食のトラブルが少なくなり交換しやすい物が一般化する。
上下階のコンクリートの厚さが１８０ｍｍの物も出始める。
オートロック・宅配ボックス・フローリングが一般化する。
電気容量は５０アンペア、ガスの給湯能力も１９９０年以降２４号がが普及し始める。
- タワーマンションや３００戸以上のメガマンションが急増する。
電気容量は５０～６０アンペア、ガスの給湯能力は２４号の物が普及する。
二重底・二重天井が普及する。上下階のコンクリートの厚さも１８０ｍｍが普及。
キッチンにIHクッキングヒーター・食器洗浄乾燥機などが普及。
柱や梁の少ない工法が一般化し、ゆったりとした間取りの物が増加する。
- 地価上昇と建設コストの上昇等によりマンションの価格が急上昇する。今後、抑制時代のように住戸面積を狭くしたり、グレードを下げる等の対策で販売価格を下げたマンションが供給されると思われる。
- 中古物件の価格は、築年数が古いものほど安くなる傾向があります。安いものにはそれなりに理由もあり、購入を検討するときにチェックすべき項目が増えてきます。築年数と物件選びの難易度を比較してみました。
- 手間や時間をかけてでも、自分の希望を優先する。
- 立地・間取りなどの条件は譲れない。自分好みにリフォームしたい。高級仕様のマンションに住みたい。ONEPOINT築年数にこだわらず、購入した物件に合わせてリフォームする。
- こだわりの強さ
- 譲れない条件のためには、多少の手間と時間はかけても良い。少しでも割安な買い物がしたい。特定のエリアで探している。予算内でも角部屋や最上階などは譲れない自分らしさを少しでも採り入れたい。ONEPOINT条件のために築年数を妥協して安く買い、多少のリフォームする。
- こだわりもない、手間もかけたくない。
- 既製品から選ぶような買い方がしたい。物件チェックはできればプロに任せたい。ONEPOINT築浅マンションに手を入れないプロにお任せでリノベーション・マンションを選ぶ
基本性能のアップ基準は、2000年以降に建ってるかどうか
- 正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」質の高い住宅を選びやすく、取得後も安心して住める事を目的に施行された法律。品確法と略称で呼ばれることが多い。この法律の柱は３つ。1.住宅性能表示、2.新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任の１０年間義務化、3.トラブルを迅速に解決するための指定住宅紛争処理機関整備等がポイント。
- 住宅性能表示制度のスタート時には新築住宅だけが対象だったが、中古住宅を対象とした性能表示制度も開始。中古住宅では、新築住宅と共通項目に加え、目視等による現状検査（劣化など）も項目としてあげられている。
物件は、百聞は一見如かず！です。まずは、気になった物件は現地チェックが欠かせません。その時に、プロの目線で見ることで沢山の物件から、納得の物件が見つかります。そのチェックポイントをご紹介します。
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- チラシなどが散らかっていないか？
- 掃除は行き届いているか？
- メンテナンスがきちんとされているか？
- 管理事務所の対応はどうか？
- リフォームに対する管理規約はどうか？
- 大規模修繕の履歴や計画があるか？
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- 電気配線は単相３線式か？
- 分電盤の容量はいくらか？（40A以上が望ましい）
- 給湯器の配管径はいくらか？
- 水の勢いはどうか？
- 排水の流れはどうか？
- トイレ、洗面室に換気扇がついているか？
- 各部屋にエアコンを設置できるか？
- 壁や床の下地と仕上げ方法はどうなっているか？
- 過去に水漏れなどはなかったか？
