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リフォーム前提で物件選びをすることで、物件選びは楽になる!!！成功する中古物件選び
ローンや税金と物件の関係
金融機関では、物件購入とリフォーム工事代金を合わせて住宅ローンとして取り扱いがあるところが増えています。購入とリフォーム工事のタイミングによっては、セットで利用できずに、物件は住宅ローン、リフォームはリフォームローンとなり金利が異なることがあるので注意が必要です。ローンについては、住宅ローンの選び方にもあります。
- マイホーム（旧居宅）を売却して新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
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- 平成23年12月31日までに特定譲渡すること。
- 売却の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
- 売却の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50 以上であるものを購入すること。
- 買換資産(新居宅)を購入した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
- 買換資産(新居宅)を取得した年及び繰越控除を適用する年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
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- 繰越控除が適用できない場合合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
- 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
- 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特殊な関係にある場合特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
- 旧居宅の敷地の面積が500 を超える場合には、超える部分に対応する譲渡損失の金額
例：たとえば、Aさんは10年前に3500万円でマンションを買ったのですが、現在売却すると、2000万円でしか売れませんでした。住宅ローンは3000万円も残っています。ローンを完済するには、1000万円を払い続けなければなりません。昨年までは、Aさんは買い換えをしなければ、この損失を翌年以降に繰越せませんでしたが、今年から買い換えでなくても可能となりました。具体的にどのようなことになるかは下記の通りです。2011年現在
損益通算および譲渡損失の対象となる金額は1と2のいずれか少ない金額です。
年収600万円の方の場合、Ｂさんの従前の課税所得が600万円（家の売却損が影響しない通常の所得税が87万円）で損失額が、1000万円だとすると
| 課税所得 | 繰越損失 | 課税所得 | 所得税軽減税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 600万円 | 1000万円 | △400万円 | 0円 |
| 2年目 | 600万円 | 400万円 | 200万円 | 10万円 |
